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Título I
DO CONDOMÍNIO

Capítulo I
DO CONDOMÍNIO

Art 1. As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeitas às limitações desta lei.
§1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de especificação e discriminação.
§2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.

Art 2. Cada unidade com saída para via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de sua peças e sua destinação, inclusive (vetado) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
§1º O direito à guarda de veículo nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo tempo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
§2º O direito de que trata o §1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino independentemente da alienação da unidade a pessoas estranhas ao condomínio.
§3º nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.

Art 3. O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e sua instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (vetado).

Art 4. A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (vetado). Parágrafo Único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. [O §2º, do art 2, da Lei nº 7.433, de 18.12.85, permite que seja substituída a quitação do síndico pela declaração do alienante, sob as penas da Lei, de que inexiste débito para com o condomínio.]

Art 5. O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas regular-se-à pelo disposto do Código Civil no que lhe for aplicável.

Art 6. Sem prejuízo no disposto nesta Lei, regular-se-à pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.

Art 7. O condomínio por unidades autônomas instituir-se-à por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória, no Registro de Imóveis, dele constatando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como atração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Art 8. Quando, em terreno onde não houver edificações, o proprietário, o pertinente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais uma edificação, observa-se-à também o seguinte:
a) Em relação às unidades autônomas que constituírem em casas térreas ou assobradadas, será descriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas como jardim e quintal bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) Em relação às unidades autônomas que se constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será descriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda atração ideal do todo do terreno e das partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
c) Serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d) Serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

CAPÍTULO II
DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Art 9. Os proprietários promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, elaborarão por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão também por contrato ou deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno de edificações ou conjunto de edificações.
§1º Faz-se-à o registro da convenção no Registro de Imóveis bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§2º Considera-se aprovada, o obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a convenção que reuna as assinaturas de titulares de direitos que representem no mínimo 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
§3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter:
a) A discriminação das partes de propriedade de propriedade exclusiva, e as do condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) O destino das diferentes partes;
c) O modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) O modo de escolher o síndico e o conselho consultivo;
f) As atribuições do síndico além das legais;
g) A definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) O modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) O quorum para os diversos tipos de votações;
j) A forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
m) A forma e o quorum para a aprovação do regimento interno quando não incluídos na própria convenção.
§4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art 8, a Convenção de Condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno inclusive edificadas.

Art 10. É defeso a qualquer condômino:
I – Alterar a forma externa da fachada;
II – Decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III – Destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade à segurança dos demais condôminos;
IV – Embaraçar o uso das partes comuns.
§1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na Convenção ou no Regulamento do Condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Art 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratado como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais na forma dos respectivos lançamentos.

CAPÍTULO III
DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO

Art 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo nos prazos previstos na Convenção a quota-parte que lhe couber em rateio.
§1º`Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
§2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas.
§3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por cento) ao mês, e multa de 20% (vinte por cento) sobre o débito que será atualizado, se o estipular a Convenção, com aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a 6 (seis) meses.
§4º As obras que interessem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante o orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, da assembléia.
§5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para dexonerá-lo de seus encargos.